Что произошло
Портфель кредитов, выданных российскими банками застройщикам, во II квартале 2025 года увеличился на 8,4%. По данным Банка России, это самый заметный квартальный прирост среди основных сегментов корпоративного кредитования. Для сравнения: совокупный корпоративный портфель за тот же период прибавил только 2,9%.
Регулятор фиксирует ускорение второй квартал подряд — в I квартале прирост кредитов девелоперам составил 6,4%. Разница между сегментом стройки и остальной корпоративной розницей продолжает расширяться.
Почему это заметно на общем фоне
Корпоративное кредитование в России в последние месяцы сдерживается высокими ставками и охлаждением спроса со стороны промышленности и торговли. Банки уже несколько кварталов сигналят о снижении аппетита к новым проектам вне жилищного сектора. На этом фоне стройка выглядит исключением — здесь банки продолжают наращивать фондирование, пусть и в условиях заградительных ставок.
Ключевая особенность сегмента — массовое использование проектного финансирования и эскроу-счетов. Деньги дольщиков лежат на эскроу, а банки кредитуют сам ход строительства под будущие поступления. Эта модель делает стройку менее зависимой от классических ставок: для банка важна не столько маржа по кредиту, сколько комиссии за обслуживание эскроу и проектное сопровождение.
Кроме того, после изменений в льготных ипотечных программах часть девелоперов переориентируется на проекты с более гибкими условиями покупки, что требует дополнительного финансирования маркетинга и оборотного капитала. Это тоже подталкивает спрос на банковские ресурсы.
Возможные последствия
Для банков рост портфеля означает увеличение процентного дохода и комиссий, но одновременно — нарастающую концентрацию на одном сегменте. В случае спада продаж жилья или волны дефолтов среди мелких региональных застройщиков качество такого портфеля может резко ухудшиться. Пока ЦБ отдельно отчитывается, что доля просрочки в стройке остаётся контролируемой, однако регулятор уже включил девелоперов в список отраслей с повышенным вниманием.
Для рынка недвижимости прирост кредитования — сигнал того, что банки по-прежнему готовы финансировать новые проекты. Это косвенно поддерживает запуск новых площадок, даже если итоговый спрос на квартиры остывает. Для покупателей ситуация двойственная: строящегося жилья на рынке может стать больше, но ставки по ипотеке остаются высокими.
Дальнейшая динамика будет зависеть от политики ЦБ и параметров госпрограмм. Если регулятор на ближайших заседаниях возьмёт паузу в снижении ключевой ставки, темпы кредитования застройщиков, вероятно, замедлятся — особенно у компаний, работающих вне крупных агломераций.
